Iguatemi retoma a política de aquisições

Valor Econômico

A classe C tornou-se alvo da estratégia de vendas de nove entre dez empresas no país, mas não é o caso do Iguatemi, que tem 12 shopping centers no portfólio e faz questão de reforçar que seu público-alvo está no topo da pirâmide, da B para cima, e mora nas regiões Sudeste e Sul. É de olho nesse consumidor mais endinheirado que a companhia está retomando a política de expandir operações via aquisições. A ideia é aumentar a participação acionária nos empreendimentos que já possui - a exemplo do que foi feito em janeiro no shopping Esplanada, em Sorocaba (SP) - e comprar novos empreendimentos. Para isso, a Iguatemi captou, recentemente, R$ 330 milhões (US$ 206,3 milhões) em debêntures.

No Esplanada, a Iguatemi detinha uma fatia de 29,7%, ampliada para 33,11% em janeiro, quando a BR Malls vendeu os 3,41% que possuía por R$ 11,8 milhões (US$ 7,4 milhões). "Esta foi uma operação pequena, mas o plano é fazer mais aquisições", diz a executiva-chefe de finanças da Iguatemi, Cristina Betts. Ela observa que é possível retomar a estratégia de aquisições pois o período de preços inflacionados passou. Desde 2007, quando a Iguatemi chegou ao Novo Mercado da Bovespa, os preços para aquisições no setor de shopping centers subiram muito, diz. "O múltiplo pedido chegou a 25 vezes [o resultado operacional líquido]. Agora está entre 10 e 11 vezes", disse. O resultado operacional líquido (NOI, na sigla em inglês) é o critério equivalente ao ebtida (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização).

A Iguatemi não é a única que está retomando a política de compras. A BR Malls, que se tornou a maior do setor de shoppings via aquisições e havia suspendido grandes operações desde 2008, fechou em novembro a negociação do Shopping Tijuca, no Rio de Janeiro, por R$ 800 milhões (US$ 454,5 milhões). Na ocasião, seu presidente Carlos Medeiros disse ao Valor que BR Malls, Iguatemi e Multiplan têm juntas menos de 20% do mercado, um sinal de pulverização, e que "muitos empreendimentos ainda estão nas mãos de famílias e são passíveis de aquisição."

A permuta de terrenos, fórmula clássica de investimento no mercado de shopping centers, é a outra "perna" da política de expansão da Iguatemi. Há dois tipos de permuta: o dono do terreno negocia a propriedade em troca de uma fatia de um shopping a ser construído pela Iguatemi (projetos greenfields); e, quando o terreno já é da Iguatemi e é negociado com construtoras que usam a propriedade para erguer prédios comerciais ou residenciais no entorno de um shopping em funcionamento. Esta modalidade foi usada em 2010, em dois terrenos próximos ao shopping Praia de Belas, em Porto Alegre (RS).

A fatia da Iguatemi nos 12 shoppings de seu portfólio equivale a 238 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) - a área total de ABL é de 446 mil. Cristina diz que é possível dobrar a ABL da Iguatemi, ampliando as construções já existentes. E para aqueles analistas, em geral de fora do país, que insistem em perguntar sobre como a Iguatemi vai aproveitar o crescimento da classe C no Brasil, se há projetos para a região Nordeste, Cristina esclarece: "Nosso público não está lá".