Ex-sócio da Rossi investe na venda de imóvel sem parede

Valor Econômico

Com pouca oferta, os lançamentos de imóveis na badalada região do Itaim Bibi costumam ser bem movimentados - regados a champanhe e canapés, parecem mais uma festa. O burburinho em um plantão de vendas do bairro, no último fim de semana, não fugiu à regra. O que chama a atenção, nesse caso, é que os compradores estavam dispostos a pagar R$ 600 mil (US$ 333 mil) por um apartamento de 70 metros quadrados sem paredes. Sim, daqui a quase três anos, os proprietários receberão um espaço amplo com um luxuoso banheiro dentro. E nada mais.

A apropriada combinação entre boa dose de marketing, mais um tanto de charme no projeto, consumidores ávidos por novidades e um mercado imobiliário aquecido surtiram efeito. Mais até do que poderia imaginar o "pai" do não tão novo - mas ao que tudo indica, até o momento, eficaz - conceito de incorporação. José Paim de Andrade, que foi sócio e presidente da Rossi por cerca de 20 anos, criou a Max Casa em 2006: repaginou o loft e está vendendo acima da média de mercado.

Com o apelo da customização, consegue vender 70 m2 ao preço de apartamento convencional de até três suítes. Com o dobro do preço do lançamento anterior, o projeto do Itaim teve mais de 60% de vendas nos dois primeiros dias. Segundo Paim, havia tantos investidores interessados na compra que ele aumentou a entrada de 20% para 30% e só permitiu a compra de um segundo apartamento com tabela curta, até as chaves. "É um investidor de curto prazo que quer sair daqui a pouco", diz. "Se o mercado vira, ele desiste. Prefiro vender para o consumidor final." O interesse dos investidores mostra que eles ainda enxergam um potencial de valorização sobre um preço já elevado.

Mesmo assim o empreendimento não foi o "arrasa quarteirão" que corretores e a própria empresa esperavam. Com um preço mais razoável, cerca de R$ 300 mil (US$ 167 mil) por unidade, o lançamento anterior, na Vila Leopoldina, provocou fila de madrugada e estava totalmente vendido em 24 horas. Além de dois empreendimentos na Vila Leopoldina, já lançou no Morumbi, Anália Franco, Mooca, Panamby e Interlagos, todos na capital paulista. Nem todos os bairros têm a mesma aceitação do conceito: o pior desempenho foi Interlagos, onde restam cerca de 50% para serem vendidos. Agora, vai testar o modelo em novas cidades. Vai lançar em julho em Camboriú (SC) e no fim do ano em Campinas (SP). Em 2008, a Max Casa vendeu R$ 59,7 milhões (US$ 32,6 milhões), em 2009 ficou em R$ 235 milhões (US$ 119,3 milhões) e, este ano, espera vender R$ 360 milhões (US$ 200 milhões).

Os apartamentos são entregues com uma porta, cuja campainha pode ser acoplada ao Ipod, um banheiro com mármore italiano, chuveiro alemão e só. As únicas paredes do imóvel são as que delimitam o banheiro. Como numa unidade comercial, o piso é elevado e todo o cabeamento, pontos de hidráulica e elétrica, passam pelo chão. "Os apartamentos são os mesmos há muitas décadas e a última novidade, em termos de tecnologia, foi o interfone", desdenha. "As famílias mudaram, o casal com dois filhos não é mais o padrão", aposta. "O apartamento do futuro não mais estático, é dinâmico." O perfil dos compradores desse apartamento são casais jovens, sem filhos e descasados, entre 40 e 65 anos.

A fórmula criada por Paim migrou conceitos da indústria de bens de consumo para a tradicional construção civil. O empresário criou uma marca - os empreendimentos são batizados de MaxHaus (casa, em alemão) - e, com ela, repete o mesmo projeto em diferentes endereços. "Foi uma sacada, mas esse tipo de imóvel tem pouca liquidez na revenda", cutuca um concorrente.

Para "montar" o apartamento, Paim criou uma empresa paralela, a Zip Haus, que faz a customização dos apartamentos - leia-se ergue paredes depois de prontos. A empresa promete entregar o serviço executado em apenas quatro dias. "Não é para ser uma divisão rentável, é para apoiar e descomplicar a vida do comprador", defende. Quando o comprador se vê com um espaço enorme, sem saber exatamente onde pode começar a cozinha e terminar a sala - o "apoio" é providencial. Mas nem tudo é completamente solto -já existe estrutura pronta para cinco tipos de planta, embora Paim garanta que o apartamento comporte a criatividade dos arquitetos.

O primeiro teste da Zip Haus será feito em junho, com a entrega do empreendimento do Morumbi. Segundo Paim, cerca de 50% dos compradores fecham com a sua empresa. Também fez uma parceria com a Tok&Stok - onde montou um protótipo do apartamento - e começa a montar uma linha de móveis que será assinada com o nome Max Haus.