Estrangeiro investe direto na baixa renda

Valor Econômico

O rumo dos investimentos estrangeiros diretos no setor imobiliário mudou. Se no auge do mercado, em 2007, os investidores do exterior procuravam projetos de alto padrão, agora estão redirecionando seu capital para a baixa renda. Querem investir diretamente nos empreendimentos beneficiados pelo Minha Casa, Minha Vida.

Depois de cravar uma participação superior a 70% nas ofertas de ações das três empresas que melhor representam o segmento popular - MRV, PDG Realty e Rossi - os estrangeiros estão partindo para alocar recursos nas SPEs (Sociedades de Propósito Específico), empresas constituídas para cada empreendimento. Desta vez, o alvo são as companhias fechadas. "Houve uma mudança de perfil dos investimentos para o setor econômico", afirma o advogado Rodrigo Bicalho, especialista no setor. "Há muitos americanos que já investiram no mercado popular do México e veem no Brasil uma oportunidade parecida", diz.

Apesar do interesse pelos projetos populares no Brasil, a busca de um parceiro é um processo complexo. Os investidores - na maioria fundos de participação, gestores de grandes fortunas e até pessoas físicas com experiência no mercado imobiliário de outros países - exigem boa governança, um time administrativo de qualidade, balanços auditados, controles internos rígidos - o caixa do acionista e da empresa devem, obrigatoriamente, ser separados - além de relatórios nos padrões internacionais de contabilidade. Tudo isso tem de passar no crivo de um comitê internacional. O universo de empresas fechadas que atendam a todos esses requisitos é relativamente pequeno.

Os investidores estrangeiros surgem como uma alternativa para as empresas que não conseguem acessar a Caixa Econômica Federal e, para quem já atua com a instituição, como uma forma de financiar a compra de terrenos e colocar dinheiro na obra antes da própria instituição, já que a liberação do dinheiro não é imediata. "Como as margens são menores, a ideia é ganhar na escala, investindo em vários projetos", diz Bicalho.

Um grupo de três estrangeiros de países diferentes está montando uma empresa nos Estados Unidos apenas para investir no Brasil. Estão em fase de negociação com duas incorporadoras brasileiras, uma delas totalmente focada na baixa renda. "Eles querem aproveitar o Minha Casa, Minha Vida e encaram o governo brasileiro como um dos clientes do negócio", diz Mariana Sant'Anna, advogada do Barbosa, Müssnich & Aragão, responsável pela operação.

Um bom termômetro do interesse dos investidores estrangeiros pelo Brasil é o seminário internacional do setor que está acontecendo em Barcelona. "Querem saber como fazer parcerias ou mandar dinheiro para investir no Brasil", afirma o advogado Olivar Vitale Junior, especialista na área e um dos palestrantes. "São investidores experientes no mercado imobiliário que pararam de investir na Europa e agora miram o Brasil." Fernando Pulin foi um dos espanhóis que reuniu mais três investidores e veio ao Brasil. Escolheu a construtora brasileira Velletri como parceira e montou uma incorporadora, a Developing.