Bulevares com novo conceito entram na mira de investidores

Valor Econômico

Um novo conceito está atraindo diversos tipos de investidores ao mercado imobiliário: são os centros de conveniência, que repetem o conceito americano de "one stop shop". São bulevares que reúnem no mesmo endereço banco, alimentação, drogaria, lavanderia e até pequenos supermercados e se propõem a adiantar a vida de cidadãos atarefados com uma única parada - de preferência com uma convidativa vaga de estacionamento. É o produto imobiliário que está no radar da Equity International, do megainvestidor americano Sam Zell. A demanda de investidores por esse tipo de produto cresceu de tal forma que, em março, o Credit Suisse Hedging-Griffo lançou um fundo de investimento imobiliário estruturado com a receita de aluguel desses empreendimentos.

Os empreendimentos são erguidos em terrenos desde 1,5 mil m2 a até 5 mil m2 em regiões bem localizadas, de preferência, residenciais ou na proximidades de áreas com grande concentração residencial. Seu sucesso está diretamente relacionado ao mix de lojas e ao número de vagas de estacionamento - alguns incorporadores já fazem vagas no subsolo. "É uma alternativa mais rápida aos shoppings centers e mais segura e conveniente do que uma loja de rua", afirma Marcos Saad, diretor da REP Centros Comerciais, do grupo LDI, que está nesse mercado há 17 anos. A empresa é parceira do Credit Suisse no fundo imobiliário.

A REP tem 19 empreendimentos em operação e mais três em desenvolvimento, um na Lapa, um em Indaiatuba e um em São José dos Campos. O modelo - apesar de ter nascido nas grandes cidades - também funciona no interior, segundo Saad. "Em cidades com mais de 300 mil habitantes, dá para investir nesse tipo de produto", diz. A empresa também está em Jundiaí e São Bernardo do Campo. Para este ano, segundo o executivo, a REP estima crescimento de 300% na área bruta locável.

"É importante ter pelo menos duas lojas âncora para atrair tráfego para as demais lojas", afirma Guilherme Rossi, herdeiro da Rossi que criou sua própria empresa - a GR Properties - e, além de galpões logísticos e escritórios, está investindo nos centros de conveniência. Está concluindo a construção de um empreendimento em Interlagos, que deve ser inaugurado no final de junho. Com um espaço de mil m2 de área bruta locável e 60 vagas de estacionamento, já fechou com o Mc Donald´s. O próximo projeto, com sete mil m2, será feito em Souzas, distrito de Campinas. Terá um supermercado, um restaurante e salas de escritório em cima das lojas - conceito que está cada vez mais comum nesse tipo de empreendimento.

Ainda que esteja atraindo olhares de investidores de diferentes origens e tamanhos e tenha ganho a preferência dos lojistas - o custo de condomínio de um centro de conveniência costuma ser menos da metade do de um shopping - o modelo encontra grandes desafios. Precisa estar em locais residenciais - muitas vezes endereços nobres - onde o preço do terreno é muito alto e há uma disputa direta com as incorporadoras residenciais. "Virou moda, todo mundo com dinheiro para investir no mercado imobiliário está olhando isso, mas há riscos", diz o consultor imobiliário, Eduardo Preto. "Não funcionam em terreno barato e, se for muito caro, a conta não fecha", afirma. A escolha do local, com bastante tráfego e a vizinhança de lojas, também é importante.