03/11/08 14h24

A vez do ativo real

Valor Econômico - 03/11/08

Num momento em que há uma fuga visível de investimentos do mercado financeiro para ativos reais, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) dá sua contribuição e publica a esperada instrução que promete impulsionar os fundos imobiliários. Regulamentado em 1994, o setor nunca havia passado por uma revisão. Com a desburocratização e regras mais flexíveis, a expectativa dos participantes, que comemoram - mas também criticam - as medidas, é de que as ofertas de fundos imobiliários pipoquem por aí e o segmento finalmente ganhe corpo - hoje, há 72 fundos em atividade, reunindo um patrimônio de mais de R$ 3,6 bilhões (US$ 1,6 bilhão). Enquanto o Ibovespa perdeu mais de 40% no mês passado, a capitalização de mercado dos fundos imobiliários existentes caiu só 3%, para R$ 2,248 bilhões (US$ 1,021 bilhão) o que evidencia o caráter mais conservador desse tipo de aplicação, afirma Sérgio Belleza, sócio da Brazil Partners. Isso não quer dizer, entretanto, que sejam aplicações com resultados a longuíssimo prazo, sustenta. Prova disso é o histórico de rentabilidade das carteiras existentes e o fechamento da distribuição de cotas do shopping West Plaza, em pleno período de revés do mercado. O principal avanço da nova instrução CVM 472, na visão dos especialistas, foi a flexibilização das regras de investimentos. Os fundos imobiliários - que só podiam aplicar seus recursos em imóveis ou direitos sobre esses bens - passam agora a poder comprar cotas de sociedades de propósito específicos (SPEs), fundos de participação (FIPs), fundos de recebíveis e outros fundos imobiliários, desde que atuem no setor imobiliário, e ainda certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Para o diretor da Brazilian Mortgages, Rodrigo Machado, a possibilidade de estruturar carteiras para investir em cotas de outros fundos imobiliários será o grande impulsionador do mercado. "Vários players do mercado financeiro, como os grandes bancos, que não têm vocação para fazer gestão de ativos imobiliários, mas têm demanda de clientes, vão entrar nesse mercado como administradores de fundos de fundos", afirma. Belleza, da Brazil Partners, espera que os bancos se tornem mais ativos na oferta e estruturação de fundos imobiliários, o que certamente dará impulso ao setor. Ele critica, porém, a regra que permite que as instituições criem carteiras com ativos que pertencem ao próprio banco ou com imóveis em que sejam inquilinos. "É um ponto polêmico porque a lei 8.668, de 1993, que regulamenta os fundos, proíbe fazer operação imobiliária em situação de conflito de interesse", diz. A nova instrução da CVM estabeleceu que cabe à assembléia de cotistas - representando metade das cotas emitidas - dos respectivos fundos julgarem se há ou não conflito, previamente à realização do negócio.